Y a-t-il trop d’hébergements touristiques en France pour se lancer dans l’aventure en 2024 ?

À travers ce titre volontairement accrocheur se cache une problématique de fond sur laquelle nous avons voulu nous attarder quelques minutes, pour ne pas dire quelques heures. « Trop d’hébergements touristiques » : que cela sous-entend-il ? Avons-nous atteint un pic ? Les ouvertures sont-elles toutes aussi fortes selon les types d’hébergements touristiques ? Les taux d’occupation demeurent-ils élevés ou ont-ils tendance à se tasser ? Quelles sont les raisons d’un tel phénomène ? Risque-t-il de perdurer ? 🤔

Au-delà de nos constats issus du terrain et de notre expérience de plus de 14 ans dans l’accompagnement des gestionnaires de gîtes et chambres d’hôtes, nous avons récolté pour vous, les précieux témoignages de Cybevasion, acteur de la distribution en ligne, et d’une exploitante de gites dans la Drôme. Autant de matières pour vous apporter une réponse musclée 💪.

Croissance folle des locations saisonnières autrement appelées vulgairement des « Airbnb »

Je vous pose la question : qui sont ceux parmi vous qui ont constaté l’apparition récente de boîtes à clés, l’accroissement de plaques d’immatriculation issues d’autres départements voire de pays étrangers ou tout simplement la création d’annonces de locations touristiques sur certains sites web bien identifiés ? Vous devez être une majorité… Et bien sachez-le, aujourd’hui Airbnb est présent dans 24 600 communes avec rien que 1 600 nouveaux territoires conquis depuis janvier (source Airbnb).

👉 Alors, y a-t-il trop d’hébergements touristiques de type Airbnb ? Penchons-nous sur les chiffres.

Le nombre d’offres touristiques référencées sur Airbnb

Regardez juste le nombre d’annonces sur Airbnb en France en avril 2020 qui culminait à 442 901 et sur cette même donnée 4 ans après. Nous sommes à plus de 970 683 ! Faites les mathématiques, la quantité d’offres Airbnb a plus que doublé entre 2020 et 2024 🧮.  

Et attention à ne pas confondre une annonce sur Airbnb avec une capacité de couchages. Sans avoir pu dénicher la moyenne exacte de couchages, donc de lits par annonce, on peut l’estimer à 4.

Nous atteignons donc un total de 3,8 millions de lits/personnes, ce qui est nettement supérieur aux capacités d’accueil des hôtels, campings et hébergements collectifs réunis.

Sans nous montrer insistants, ces chiffres issus de Pricelabs ne comptabilisent que les données d’Airbnb. On peut facilement imaginer que certains propriétaires ne sont pas sur cette plateforme, bien que leader de son marché. Souhaitant être encore plus discrets, ils se positionnent exclusivement sur des sites tels que Gens de Confiance, Le Bon Coin ou Facebook Marketplace 💻.

Les raisons du succès d’Airbnb sont multiples :

• une législation et une fiscalité toujours favorable à l’heure où nous écrivons ces lignes 🕒 ;
• une crise économique qui impose aux Français qui en sont en capacité, de trouver des solutions de revenus complémentaires 💰 ;
• les campagnes ont été conquises : les offres se répartissent dorénavant de manière équilibrée entre les zones urbaines qui génèrent 49 % des réservations mondiales et les campagnes 51 %, tandis que 80 % des réservations étaient concentrées dans des villes avant-Covid 🏙️ ;
• un concept d’hébergement qui séduit de plus en plus tous les segments de clientèles incluant les voyageurs dits d’affaires — historiquement une cible de choix pour les hôteliers 🎯 ;
• etc.

« Malgré les polémiques et la multiplication des contraintes règlementaires, Airbnb ne s’est jamais aussi bien porté qu’en cette ère post-Covid. »

Les Échos Week-End du 26/04/2024 :
« Immobilier : Airbnb, les secrets d’une croissance planétaire »

Les taux d’occupation moyens des hébergements sur Airbnb

Loin de nous l’idée de porter des conclusions hâtives, mais à la lecture de ces courbes, on se rend facilement compte qu’il n’existe aucune corrélation proportionnelle entre hausse des annonces sur Airbnb et croissance de leurs performances globales. Bien au contraire ❗

Nous ne nous prononçons que sur l’année 2023 vis-à-vis de 2022. Nous observons un taux d’occupation moyen annuel de 52,6 % en 2022 contre 50,3 %, soit une baisse de 2,3 points. Dans le même intervalle, l’offre d’annonces a, quant à elle, progressé de plus de 24 %.

👉 Est-ce que l’offre est dorénavant supérieure à la demande au sein de notre beau pays ?

Nous allons soigneusement parcourir les témoignages de nos deux professionnels pour vous partager notre regard qui fera figure de conclusion. Mais en attendant, ces chiffres sont tout de même révélateurs que les parts du gâteau ne s’étendent pas à l’infini comme certains ont eu tendance à oublier 🍰. Et tant mieux !

Scrutant quelques groupes Facebook et autres forums, nous avons le même son de cloche du côté de certains propriétaires présents sur Airbnb qui constatent un ralentissement de leurs réservations depuis le début d’année 📉🔽.

Quid des autres offres d’hébergements touristiques

La tendance du côté du nombre d’offres d’hébergement touristique issues de 3 catégories, à savoir les hôtels, les campings et les hébergements collectifs (résidences de tourisme, villages vacances et auberges de jeunesse) est à la stagnation voire à la légère diminution depuis 2021.

On note une diminution de 1 708 établissements et de 87 198 capacités de couchages en 3 ans au profit d’hébergements alternatifs de type Airbnb.

Chiffres issus de l’Institut national de la statistique et des études économiques : Insee

👉 Comment interpréter ces données ?
Il nous faudrait connaitre avec davantage de précisions le nombre de fermetures versus le nombre d’ouvertures, à savoir le niveau de turn-over de ces établissements. Pour cela, posons notre attention quelques instants sur les résultats d’une enquête réalisée par notre partenaire Ancoris.

Son objectif était de mesurer les intentions d’investissements des porteurs de projet et d’évaluer les retombées économiques, touristiques et d’attractivité des territoires. Les conclusions du baromètre 2023 sont tombées et l’investissement dans le secteur touristique français maintient sa progression (+13,8 %), porté par des stratégies plus fortes, côtés investisseurs et territoires 🎉.

Voici les quelques chiffres que nous avons retenus issus de l’article publié par l’Écho Touristique à ce sujet.

• 64 % des investissements sont portés dans des zones rurales 🏞️.
• L’hôtellerie est au cœur de l’innovation avec des concepts tels que les hébergements insolites ou les écodomaines haut de gamme 🏕️🏘️.
• Le coût des projets a nettement augmenté : 25 % ont un budget dépassant les 3 millions d’euros 💸.
• La RSE est de plus en plus intégrée aux projets d’investissement touristique 🌱.

[Mini aparté] À noter l’absence préjudiciable — pour ne pas dire symptomatique et dommageable — des chambres d’hôtes dans les statistiques Insee. C’est regrettable encore davantage dans une période où cette typologie d’acteurs souffre d’un réel manque de reconnaissance et de visibilité malgré son positionnement qui reste pertinent pour de nombreux profils de voyageurs 🧳🚶‍♂️.

Trop d’hébergements touristiques en 2024 ? Témoignages d’experts

Œil de l’expert du web : Jean-Louis DESOUCHE, fondateur de la société CYBEVASION

Pourriez-vous présenter votre société en quelques mots ?

Comment a évolué le nombre d’annonces entre 2021 et 2024 sur vos sites de marque ?

La société existe depuis 1998. Nous ne sommes donc pas une start-up qui va très vite, très haut, mais nous connaissons malgré tout une croissance du nombre d’annonces de 10 % par an. Nous proposons actuellement 35 000 annonces, 32 000 il y a un an, 29 000 il y a 2 ans et 26 000 il y a 3 ans.

Comment a évolué, face à cette croissance, le nombre de demandes de réservation ou de réservations fermes constatées sur votre site ?

Il n’y a pratiquement plus d’annuaires des locations et des chambres d’hôtes qui ne prennent pas de commissions. Tous se sont mis à la réservation en ligne avec de grosses commissions, alors que de nombreux adhérents apprécient d’être libres de gérer leur annonce sans devoir régler 15 à 20 % de commission.
L’évolution de notre site se poursuit sur un rythme de croisière d’environ 10 % par an pour le nombre de demandes de réservations. Par hébergeur, le nombre de demandes est constant en moyenne. Certains progressent, d’autres baissent. Mais en général, le nombre moyen de demandes est constant.

Diriez-vous qu’il y a aujourd’hui trop d’hébergements touristiques en France ?

Le marché des locations arrive à maturité. La qualité des logements progresse. Les offres qui ne sont pas suffisamment qualitatives ont tendance à disparaître. Il y a de plus en plus de professionnels dans ce domaine et c’est un domaine qui devient de plus en plus complexe avec les calendriers, les tarifs qui varient, les avis des clients. On peut regretter une époque qui donnait plus de places aux humains. Aujourd’hui, il existe des méthodes pour réussir et la concurrence est rude. C’est un domaine commercial de plus en plus pointu.

Sans avoir de boule de cristal, comment voyez-vous la situation évoluer dans les années à venir ?

Les clients rechercheront de plus en plus le rapport qualité/prix. Pour survivre parmi le million de meublés de tourisme en France, il faudra tout miser sur la qualité de la prestation et du service en ayant des tarifs adaptés. Malheureusement de plus en plus de clients n’ont pas assez de considération pour les propriétaires et ont l’impression d’acheter une prestation comme à l’hôtel.

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Œil de l’experte de la location touristique : Noëlle LEROY, gérante de La Croix du Grès

Pourriez-vous présenter votre hébergement touristique en quelques mots ?

Notre domaine La Croix du Grès a ouvert ses portes à la fin de l’année 2012. Situé au cœur de la Drôme provençale, à proximité de Grignan, il s’étend sur 20 hectares et ressemble à un charmant petit village en vieilles pierres.
Ce domaine privé se compose de huit maisons indépendantes dont 4 sont mises à la location saisonnière, toutes équipées pour offrir un confort cosy et sans aucun vis-à-vis. Vous y trouverez de vastes prairies, des truffières, des champs de lavande et une rivière qui traverse le domaine, soulignant son caractère unique et préservé.

Actuellement, je propose quatre gîtes en location saisonnière :

• un gîte avec 3 chambres et 2 salles de bain ;
• un gîte avec 2 chambres et 2 salles de bain ;
• un studio duplex avec 1 salle de bain ;
• un gîte avec 1 chambre et 1 salle de bain.

Au total, il y a 7 chambres à travers nos différents gîtes pour la location.

Le domaine allie modernité et authenticité provençale grâce à une restauration minutieuse. Chaque gîte possède son propre caractère et charme, garantissant une intimité totale.
Le cœur du domaine est agrémenté d’une piscine de 10 x 5 mètres, entourée de plages en pierre, d’une terrasse ombragée et de soustets provençaux offrant une vue imprenable.

Quel a été votre niveau d’activité depuis la période Covid ?

Depuis la période Covid, j’ai réévalué mon activité. Avant la pandémie, je proposais à la fois des chambres d’hôtes et des locations meublées. En raison des changements provoqués par la Covid-19, j’ai décidé d’arrêter l’exploitation des chambres d’hôtes, ce qui a entraîné une baisse du taux d’occupation, mais aussi une réduction significative des coûts opérationnels.

Je reste ouverte d’avril à fin septembre, et depuis l’année dernière, j’ai restreint mes activités en hiver, bien que je sois disponible pour des réservations de moyenne durée.

Après la Covid, notre taux d’occupation a temporairement augmenté grâce à des équipes de cinéma, atteignant un niveau presque équivalent à celui de la haute saison. Toutefois, en 2023, j’ai connu ma pire saison depuis l’ouverture, avec un taux d’occupation moyen de 30 % en moyenne saison et de 68 % en juillet-août. Ma clientèle est principalement française, suisse et belge.

Que pouvez-vous nous dire sur votre début de saison 2024 ?

La tendance depuis le début de l’année 2024 est encore plus calme que l’année précédente, avec des réservations souvent effectuées à la dernière minute. Pour cet été, j’observe une situation similaire avec un taux d’occupation de moins de 30 % pour la très haute saison et très peu de réservations pour mai et juin.

La durée moyenne de séjour cette saison est de 2 à 3 nuitées en moyenne saison, et de 7 jours en haute saison, car je loue uniquement à la semaine en juillet et août.

Selon votre regard et expérience, diriez-vous qu’il y a aujourd’hui trop d’hébergements touristiques en France ?

La concurrence est devenue beaucoup plus intense, notamment après la Covid-19. De nombreuses personnes ont acheté des propriétés dans la Drôme et les proposent en location pour réduire leurs charges, souvent sans être des professionnels. Lorsque j’ai commencé, la concurrence était beaucoup moins prononcée. L’office du tourisme indique que la région est désormais saturée de gîtes et de chambres d’hôtes.

Sans avoir de boule de cristal, comment voyez-vous la situation évoluer dans les années à venir ?

Dans le contexte actuel, le marché de la Drôme offre une grande diversité de biens pour tous les goûts et tous les budgets. Pour se démarquer, il serait de mise de proposer des services particuliers et d’adopter une approche plus créative, allant au-delà de la simple présentation d’un bien propre et esthétique.

Il serait essentiel d’apporter un ou des concepts novateurs et faire dans un premier temps une étude de marché pointue pour voir ce qui se fait ou ce qui devrait encore être fait dans la région. Une fois le concept trouvé, s’entourer de professionnels du digital. Ce digital, qui évolue à une vitesse V, prime pour garantir une visibilité optimale sur le marché et éviter un maximum les intermédiaires.

En mettant l’accent sur cette créativité, sur la qualité des services proposés et susciter la curiosité d’expérimenter un concept innovant, et qu’en finalité les clients se sentent pris en charge et choyés pour une déconnexion assurée, je pourrais sans doute rendre le domaine plus attractif au milieu de cette concurrence et ainsi me démarquer efficacement sur un marché plus que saturé.

D’autre part je crois que répondre aux besoins de détente, de bien-être et d’accompagnement est crucial dans ce contexte de crise et de stress accru, ce qui me permettrait également de me démarquer efficacement sur un marché de plus en plus saturé.

J’ai mille idées à la minute, mais comment les concrétiser ? C’est une autre affaire !

Vers une régulation des hébergements touristiques de type Airbnb ?

Sans chercher à prendre parti, il faut clairement que la tendance de l’ouverture tous azimuts d’hébergements touristiques de type Airbnb ralentisse, non pas dans les années, mais dans les mois à venir ⚠️.

Le gouvernement y va de sa réforme et les communes classées en zone tendue ont la main sur un dispositif règlementaire contraignant.

Le moins qu’on puisse dire c’est qu’on assiste à un véritable feuilleton législatif que je ne vais pas m’amuser à résumer ici.

On espère y voir prochainement plus clair. Mais pour le moment, entre les différents rebondissements juridiques, rien ne change pour vos revenus générés sur l’exercice 2023.

La réforme devrait impacter les loyers de 2024.

« Une proposition de loi en cours d’examen, visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue reprend à son compte une bonne partie de la réforme inscrite dans la loi de finances et prévoit d’aligner la fiscalité des locations meublées de tourisme classées ou non sur celle des locations vides. Elle pourrait être adoptée d’ici l’été et s’appliquer à compter de 2025. »

Que Choisir « Location meublé touristique : la réforme est suspendue » du 22/02/24

Le régime micro-BIC devrait évoluer défavorablement tandis que les avantages fiscaux du régime réel des BIC resteront intacts.

Au-delà des leviers fiscaux en cours à l’échelle nationale, les quelque 4 000 communes en zone tendue ont également leur rôle à jouer pour réguler et contraindre les projets de locations touristiques de type Airbnb.

Voici une liste non exhaustive des actions entreprises par certaines d’entre elles :

• quota par commune ;
• quota par propriétaire ;
• changement d’usage ;
• attribution du numéro d’enregistrement ;
• limite du nombre de nuits par an.

« Bien sûr, des phénomènes de spéculation indésirables peuvent exister, et doivent être résolument combattus là où ils adviennent, pour préserver l’offre de logement disponible pour les habitants. Des outils réglementaires efficaces — dont nous soutenons la mise en place — existent déjà à cette fin, et permettent aux communes qui s’en saisissent d’y mettre un terme ».

Les Échos du 14/12/2023

De qui est cet extrait ? Une personnalité politique ? Et bien non, il ne s’agit ni plus ni moins d’Emmanuel MARILL, Directeur Europe, Moyen-Orient et Afrique d’Airbnb. Il joue parfaitement son rôle de bon élève, prêt à collaborer avec l’ensemble des territoires et ses mots ont le mérite d’exister 👨‍🎓.

Si nous regardons du côté du bilan, il est maigre. À ce stade il y aurait près de 300 communes qui ont voté la mise en place de règles locales dissuasives, soit 7,5 % d’entre elles avec des résultats encourageants, mais contrastés.

💡 Si nous prenons l’exemple de Saint-Malo qui fut l’une des premières agglomérations à mettre en place des quotas en 2021, la municipalité signale que seulement 400 hébergements ont basculé de la location courte durée à la location longue. Du côté des agences immobilières, même constat avec des reventes de biens immobiliers priorisés vis-à-vis d’un passage sur du locatif longue durée.

À l’échelle malouine, « cette décision a permis d’évincer les investisseurs les plus avides, mais la crise du logement semble loin d’être résolue. »

Marianne Crise du logement, gentrification, tourisme : à Saint-Malo, les quotas « Airbnb » ne règlent pas tout du 29/05/23

Ouvrir un gîte ou une chambre d’hôtes en 2024 : fausse bonne idée ?

En guise de conclusion et d’une ouverture positive vers l’avenir, on vous partage un graphique extrait d’un sondage que nous avons lancé sur Linkedin courant mai 2024.

À notre grande surprise, sans l’avoir poussé ou sponsorisé, nous avons accumulé un total de 144 réponses représentatives issues de professionnels appartenant ou non au monde du tourisme.

La question qui était posée fut la suivante : « Pensez-vous qu’il y ait trop d’offres d’hébergements touristiques en France ? » et voici donc les résultats 📊.

Je n’ai finalement pas grand-chose à ajouter à ce graphique fort instructif que je vous laisse interpréter à sa juste valeur. En toute intimité, j’aurais sans doute voté soit – Oui, sauf nouveau concept – ou en étant encore davantage optimiste – Non, beaucoup sont vieillots. Je vous explique de manière éclairée pourquoi dans mes quelques lignes finales ci-dessous 🧠.

Le constat partagé avec Jean-Louis et Noëlle est que le marché a sans doute atteint sa maturité, pour ne pas dire sa saturation sur grand nombre de territoires. Cela ne signifie nullement qu’il n’y a plus de places pour des créations comme le démontre, entre autres, l’étude d’Ancoris.

Votre projet doit, plus que jamais, être finement, minutieusement travaillé sans aucune précipitation et en mesurant l’ensemble des risques.

Il doit être aligné avec vos valeurs et vos objectifs. Mais surtout, vous devez vous démarquer de la masse.

Bien que certains n’aiment pas ce terme, à vous de proposer une véritable expérience de séjour qui ne se limite sans doute plus à une simple prestation de sommeil 🛏️. Il est vrai que vous devez en faire plus. L’humain est également la clé à l’heure justement des boîtes à clés qui se multiplient sur nos destinations 👋🏼🌟. N’oubliez jamais que votre personne et vos personnalités sont des éléments aussi importants — pour ne pas dire plus — que votre décoration et vos équipements en tout genre.

Vous l’avez compris, c’est une aventure qu’il vous sera difficile — pour ne pas dire impossible aujourd’hui plus qu’hier — de vous lancer sans mener une véritable, sincère et profonde étude de marché.

Enfin, c’est une aventure d’équipe. Même si c’est vous qui portez le projet seul⸱e, sachez vous entourer de professionnels de confiance 🤝. À vous de les solliciter le plus en amont de votre vision.

Tant sur une échelle territoriale (à savoir votre office de tourisme, votre agence d’attractivité ou encore votre comité régional du tourisme) selon vos enjeux. Ou auprès d’une entreprise spécialisée dans l’accompagnement, le conseil et la formation.

Et à ce sujet, vous avez un partenaire tout trouvé à vos côtés avec toujours la même passion depuis plus de 14 ans maintenant…  🎉🏆🥇