Conciergerie : alternative, concurrence ou inspiration pour nos propriétaires-exploitants ?

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On parle ici d’un véritable phénomène que nous voyons émerger depuis quelques années et dont nous voulions vous apporter un éclairage critique. Il s’agit du fort développement pour ne pas dire de l’explosion des conciergeries de services qu’on appelle communément des conciergeries « Airbnb ® ».

Leur mission est clairement affichée : VOUS REMPLACER, ou plus précisément remplacer les tâches pénibles, chronophages et de plus en plus exigeantes de votre métier d’exploitant-propriétaire. Alors posons notre plume quelques minutes pour vous permettre de mieux comprendre, d’appréhender et de déchiffrer cette tendance qui bouscule le secteur de l’hébergement et plus particulièrement celui des meublés de tourisme… 😇

Une phénomène pas si nouveau qui bouscule le secteur des meublés de tourisme

La prestation de gérer un bien en location de tourisme pour le compte d’un propriétaire n’est pas nouvelle et remonte à plusieurs dizaines d’années. Principalement au sein de destinations touristiques telles que des stations balnéaire ou de montagne, les agences immobilières ont depuis longtemps occupé cette mission. Alors pourquoi un tel emballement ? 🤔

1. La complexité de la profession 🧠

Je ne vous apprends rien en vous disant que le métier d’exploitant de meublé de tourisme est autant passionnant qu’exigeant. Il l’a toujours été mais depuis quelques années, cela ne va pas en s’arrangeant… Si nous ne prenons que la carte postale d’Épinal, on retient une belle série d’arguments :

Maintien ou valorisation d’un bien immobilier sur le marché 🏠

Métier polyvalent où l’on touche à tout 🙋‍♂️

Gratification humaine forte au contact de partenaires, fournisseurs et bien évidemment voyageurs 🤝

Possibilité de générer une complémentarité de revenus voire davantage 📈

Mais pour en arriver là, on n’invoque pas le génie d’Aladin ou notre toute aussi célèbre amie Mary-Poppins, il y a du TRAVAIL ! C’est un véritable parcours du combattant sur lequel nous vous apportons depuis plus de 12 ans des solutions praticopratiques afin d’optimiser vos chances de réussite.

Parmi une liste sans aucun doute plus prononcée, nous vous partageons 4 défis et autres problématiques majeur(e)s liés au métier d’exploitant pouvant expliquer l’engouement pour une forme de sous-traitance :

o   Lourdeur administrative et juridique : Ai-je le droit d’exercer ? Si oui, sous quel statut ? Suis-je assujetti à la TVA ou encore à la Sécurité Sociale des Indépendants anciennement RSI ? Je n’aborde pas là le volet urbanistique qui lui aussi peut se révéler être un sacré ennemi… 🧾

o   La concurrence est de plus en plus forte et issue de tout type d’hébergement : Comme nous aimons à le dire en formation ou sur notre récente plateforme Guest Learning, ne pensez pas que seuls les gites situés sur votre commune ou à proximité sont vos concurrents. Aujourd’hui, un hôtel, une chambre d’hôtes, une résidence de tourisme, un camping, une auberge de jeunesse ou encore une chambre d’amis chez un particulier est synonyme d’une concurrence potentielle 📈

o   Complexité opérationnelle diminuant ma rentabilité : Il vous faudra gérer les accueils, le ménage, la relation client, les sorties, la comptabilité, etc, etc. Malgré le fait que la sous-traitance affiche un coût financier certain, il s’avère que votre investissement en temps est devenu tellement important que mathématiquement, votre rentabilité opérationnelle en tant qu’exploitant-propriétaire est dorénavant plus faible qu’elle ne l’était. La tentation de sous-traiter votre métier pour vous concentrer sur d’autres enjeux professionnels ou hobbies plus personnels à plus forte valeur ajoutée peut donc se révéler séduisante tandis que vous continuerez à percevoir quelques précieux loyers sans le moindre effort 💵

o   Gestion marketing et commerciale de plus en plus pointue et incertaine : A vous de mettre votre casquette responsable webmarketing d’une TPE voire d’une PME. Ayant un pied si ce n’est deux dans le monde du tourisme et du digital depuis plus de 15 ans, je vous garantis qu’il est aujourd’hui bien plus compliqué de s’assurer une belle visibilité sur Google et qu’il est encore plus difficile de maintenir une notoriété année après année 🔎

2. Le boom du meublé de tourisme face à l’hôtellerie et la chambre d’hôtes 💥

La pandémie n’a fait que confirmer et fortement accélérer l’attractivité des gites. Qu’est-ce qui a permis à Booking.com de sauver les meubles et à Airbnb de surperformer durant la crise Covid ? Ce n’est pas leur offre d’hôtels ou même celle des chambres d’hôtes, c’est grâce à leur portefeuille de locations saisonnière ? Chiffres à l’appui, on compte 2,9 millions d’hôtes de toutes les régions du monde et 7 millions d’annonces Airbnb actives à travers 200 pays différents et 100 000 villes (source : Eldorado immobilier). Seul le resserrement des réglementations et du cadre juridique semblent pouvoir freiner la croissance de ce type d’hébergement qui correspond pleinement aux attentes des voyageurs à savoir autonomie, confort et optimisation de leur budget de séjour.

3. Rentabilité foncière et souplesse vis-à-vis d’une location meublé classique 💰

Qui parmi vous n’a pas déjà entendu dire au sein de votre entourage lors d’une conversation que la location non meublée ou la location meublée classique était à la fois plus contraignante et moins rentable qu’un « Airbnb ® » (on parle de 30 à 40% de rentabilité supplémentaire).

Et bien oui, ce n’est pas un mythe mais bien souvent une réalité. Pour une durée de location égale, les revenus générés moyens en formule location saisonnière sont supérieurs à une location meublée ou non meublée. Ce n’est pas toujours le cas et dépend bien évidemment du produit, son positionnement, sa localité et son prix mais c’est majoritairement le cas pour un bien de qualité.

Au-delà de la rentabilité financière, il y a aussi la liberté que cela procure de pouvoir jouir de sa résidence secondaire avec davantage de liberté et facilité. Par exemple, je peux très bien bloquer mon calendrier pour y séjourner avec l’accord de ma conciergerie tandis que si j’ai un résident dans mon meublé, je ne vais pas lui demander de le quitter pour 2 semaines pour mon propre bénéfice si cela n’a pas été prévu et qu’il bénéficie d’un contrat de 2 ans. Enfin, un mauvais voyageur va rester le temps de son séjour (5,7 jours en moyenne) tandis qu’un locataire d’un meublé bénéfice d’un contrat de longue durée de 1 ou 2 ans et il vous sera très difficile pour ne pas dire impossible d’écourter son séjour sur votre simple volonté…

4. Solutions technologiques 💻

C’est triste à dire mais pour une prestation de meublé de tourisme que nous pourrions qualifier de « standard » excluant les prestations très haut-de-gamme, l’humain est de moins en moins attendu et obligatoire. Il existe un grand nombre de solutions technologiques qui vont apporter un service de substitution réellement qualitatif à une prestation et/ou une présence humaine. En voici quelques exemples qui vont :

o   Permettre à vos voyageurs d’effectuer une arrivée et un départ en toute autonomie comme Igloohome 🔑

Selon Patrick Prod’homme, de la Conciergerie Royale, certaines solutions tels que Bnbaccess, ou encore Nuki sont à éviter.

o   Vous alerter en cas de nuisance auditive de vos voyageurs au sein de votre logement comme Minut 📣

o   Fluidifier la relation durant le séjour à travers un livret d’accueil digital afin d’optimiser l’expérience client pour chercher à fidéliser comme StyQR 📱

5. Simplicité de la distribution avec l’utilisation prononcée pour ne pas dire unique du duo Booking et Airbnb

Ne cherchez pas une stratégie marketing très poussée favorisant la vente directe. Les conciergeries ont tendance à s’appuyer fortement pour ne pas dire exclusivement sur nos chères Agences de Voyages en Ligne à savoir le duo Booking et Airbnb. La commission est toujours payée par le propriétaire foncier mais elle réduit encore davantage sa marge. Le maitre mot est ici la simplicité et l’efficacité plutôt que la gestion et la rentabilité. N’identifie pas-t-on là enjeu à relever par ces sociétés de service ? A savoir permettre à leurs propriétaires de maximiser encore davantage leur rentabilité en leur promettant des ventes directes non commissionnées. Cela passe donc par une vraie stratégie en ligne non dépendante des OTAs et sans doute également par une ambition de fidélisation de leur portefeuille clients 👀

La simplicité de la distribution vient aussi de l’apparition d’outils comme les PMS et les Channel Manager dont nous détaillons les fonctionnalités et l’intérêt dans notre article Quels sont les outils qui peuvent simplifier la gestion de votre établissement ?. Ils sont nombreux sur le marché : Elloha, Beds24, Superhote… 👀🛠

La conciergerie, une profession qui tend à se structurer en France 

Si je vous dis CLF à quoi vous pensez ? Il s’agit de l’acronyme du réseau des Conciergeries Locatives de France. Cette initiative lancée par un collectif de 5 professionnels de la location saisonnière basés dans l’Ouest de la France a comme mission de fédérer des acteurs du secteur. Elle a par ailleurs lancé les 28 et 29 mars 2022 à Nantes, « After Movie – Le 1er Congrès Expo des conciergeries locatives de France » et fort du succès de la 1ère édition, une suite pour 2023 est d’ores et déjà annoncée.  

Nous apprenons dans cet article qu’il y aurait 5 000 sociétés dites de conciergerie locative sur le territoire français. Ce chiffre semble être en pleine expansion, je cite : « ce n’est que le début, disent ses membres, quand on sait qu’il existe plus de 3,5 millions de maisons secondaires, dont l’occupation est en moyenne de… 30 nuitées par an. ». Un autre indicateur du dynamisme du secteur nous vient de Thierry Violleau, directeur général de Hoomy (une conciergerie avec des volumes importants), l’un des membres fondateurs du collectif qui nous confie qu’il reçoit entre 40 et 50 appels par semaine de propriétaires qui veulent lui confier leur bien ! 😲

Bien que cette profession semble avoir le vent en poupe et faire des émules, beaucoup de choses restent floues et à structurer. La question juridique et réglementaire en fait partie… La grande question qui taraude tout porteur de projet qui souhaite créer son entreprise de conciergerie locative est de savoir si oui ou non, il doit se mettre en quête de la carte G. Cela ne vous fait penser à rien ? Taxis versus VTC…  On en est à ce degré-là de maturité. Si nous reprenons le texte officiel, la carte G synonyme de Gestion n’est pas obligatoire dans le respect d’un cadre spécifique : « Il est possible de prendre en charge certains services pour un propriétaire contre rémunération, tant que vous ne gérez pas le bail de location et ne percevez pas les loyers : la publication des annonces sur les plateformes de location saisonnière, la remise des clés, le ménage ou encore la prise en charge des échanges avec les voyageurs, par exemple. » Attention tout de même, ce n’est pas moi qui le dis mais bel et bien cet article : « un certain flou subsiste et la loi est parfois considérée comme sujette à interprétation selon les prestations et leurs modalités. L’obtention de la carte G reste donc fortement recommandée ! ». Ce flou explique aussi bien la grogne des agences immobilières détentrices d’une carte G invoquant une concurrence déloyale que la poussée vertigineuse du nombre de conciergeries à l’échelle du territoire national 🤯

En conclusion, quelles conséquences en tirer pour moi propriétaire-exploitant ?

De là à dire que vous appartenez au monde d’avant et que le modèle propriétaire-exploitant n’a pas d’avenir serait clairement une erreur mais de ne pas considérer ce phénomène le serait tout autant. Alors quoi faire et comment réagir ? 🤔

Concurrence réelle à considérer et ne surtout pas écarter ✅

Considérez qu’il s’agit d’une concurrence réelle à prendre en compte de votre analyse de marché. J’en profite pour vous rappeler que ce travail n’est pas uniquement à conduire lorsque vous êtes porteur de projet mais doit devenir une routine au minimum annuelle afin de rester compétitif 🚀

M’en inspirer 💡

Nous vous avons listé un grand nombre de caractéristiques notamment autour de l’usage de solutions technologiques que vous pourriez utiliser au même titre que des sociétés de conciergerie que ce soit un channel manager, un outil de prévision tarifaire ou encore une solution d’arrivée et de départ autonome. Arrêtez d’opposer humain et technologie mais sachez à l’image des conciergerie en tirer un bénéfice réel pour votre expérience voyageur 💪

M’en différencier 🎯

Oui à la technologie pour vous soulager et optimiser certaines tâches mais non à la technologie à 100 % sans présence humaine. Cultivez votre principale pour ne pas dire unique différence avec une société de conciergerie ! 🤗

Pourquoi pas déléguer ?

Les services de conciergerie ont vocation à vous permettre de déléguer les tâches à faible valeur ajoutée. Alors, si vous avez la sensation de vous laisser déborder par votre gestion locative, cette option n’est pas à négliger !

Conciergerie : alternative, concurrence ou inspiration pour nos propriétaires-exploitants ?

Résumé de l'article

On parle ici d’un véritable phénomène que nous voyons émerger depuis quelques années et dont nous voulions vous apporter un éclairage critique. Il s’agit du fort développement pour ne pas dire de l’explosion des conciergeries de services qu’on appelle communément des conciergeries « Airbnb ® ». En résumé :

  • Il y aurait 5 000 sociétés dites de conciergerie locative sur le territoire français
  • Un boom de la conciergerie lié à plusieurs facteurs : la complexité du métier d’exploitant ; le boom de la demande de meublés de tourisme coïncidant avec le développement de l’offre lié à une meilleure rentabilité ; l’apparition de nouvelles solutions technologiques de facilitation ; enjeux de la distribution hôtelière.
  • Un phénomène qui tend à se structurer, mais où certains flous subsistent (notamment sur la carte G)
  • En conclusion, en tant que propriétaire-exploitant, je dois considérer cette concurrence, m’en inspirer, et surtout m’en différencier 😉
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Jérôme FORGET
Fondateur passionné par le tourisme et l’entrepreneuriat, je souhaite promouvoir tout le potentiel résidant dans un tourisme davantage tourné vers le qualitatif que le quantitatif, l’authentique que l’aseptisé représenté par les prestataires touristiques indépendants et familiaux.

    6 commentaires

  • Bonjour à Jérôme et à son équipe, Juste un petit retour pour vous dire que je lis toujours avec beaucoup d’intérêts votre newsletter même si la restauration de mon bien pour transformation en gîte n’a pas encore avancé. Vos publications me permettent de rester dans le coup sans se prendre la tête. Cdlt. Pascal

    • Bonjour Pascal,
      Merci pour votre témoignage. Nous sommes ravi-e-s de vous donner quelques clés pour avancer doucement et sûrement dans la création de votre futur gîte.
      Quand les choses se préciseront pour vous, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons là pour vous accompagner avec plaisir !
      Belle journée et à très vite,
      Julie

  • merci jérome pour cet article . Mais personnellement je crois a l’humain et au vue de la nouvelle société qui se dessine. ……cela reste important. et depuis 17 ans accueil

    • Bonjour Isabelle,
      Merci pour votre retour 🙂
      Nous vous rejoignons et nous croyons fondamentalement que l’humain reste et restera un critère prépondérant et indispensable pour le métier d’exploitant.
      Belle journée et à bientôt,
      Julie, Guest & Strategy

  • Bravo Jérôme et votre équipe, cet article sur les conciergeries est bien intéressant il ne fait pas que survoler, il donne des pistes.
    Amicalement Anne

    • Bonjour Anne,
      Un grand merci pour vos compliments.
      Nous sommes ravi-e-s d’avoir pu vous éclairer sur certains points à travers cet article.
      Au plaisir d’échanger,
      L’équipe Guest & Strategy

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