Ouvrir un gîte : le guide complet pour se lancer en 2024

Vous rêvez d’ouvrir un gîte et de partager votre coin de paradis avec des voyageurs du monde entier ? Vous n’êtes pas seul⸱e dans cette aventure passionnante ! En 2024, la France compte pas moins de 1,2 million de meublés de tourisme, d’après le ministère de l’Économie. Un chiffre en hausse ces dernières années avec la démocratisation de cette pratique par Airbnb. Alors, comment sortir du lot pour rentabiliser votre location saisonnière en 2024 ? Ne foncez surtout pas tête baissée, comme beaucoup d’hébergeurs touristiques le font. C’est le risque d’être confronté⸱e à des erreurs coûteuses et des clients mécontents. Prenez le temps de vous informer et de faire les choses dans les règles de l’art. En suivant notamment les conseils de cet article qui vous offre une plongée dans les démarches d’une création de gîtes réussie 🤿.

Ouvrir un gîte : les repères 

Avant de vous détailler les étapes pour ouvrir un gîte, faisons un tour d’horizon des subtilités de cette activité touristique. 

Qu’est-ce qu’un gîte ?

Gîte, meublé de tourisme, location saisonnière et maintenant Airbnb, cette activité portera bientôt autant de surnoms que Paris (notre chère Paname, ville lumière, capitale de l’amour, de la mode, de la gastronomie…) 🇫🇷🥖🗼. 

Est-ce que ces noms désignent la même activité ? La réponse est oui, si nous nous référons à la définition légale inscrite dans le Code du tourisme.

« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». (article L324-1-1 du code du tourisme) 

En résumé, qu’il soit appelé « cottage », « location de courte durée », qu’il soit réservable sur une plateforme de réservation en ligne ou auprès de l’office de tourisme, qu’il soit 5 étoiles ou non classé, il s’agit de la même activité si ce bien immobilier est loué à des personnes de passage qui n’y résident pas plus de 90 jours 🚶🏻‍♀️🧳.

Quelle est la différence entre une chambre d’hôtes et un gîte ?

Après avoir éclairci la définition d’un gîte, penchons-nous sur la différence avec celle de la chambre d’hôtes.

D’autant que vous avez peut-être lu des annonces de loueurs de meublés de tourisme qui proposent des petits-déjeuners et, à contrario, des propriétaires de chambres d’hôtes qui offrent le gîte sans le couvert. De quoi semer le doute 🤨 !

« Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ». (article L324-3 du code du tourisme)

👉 Qu’est-ce qui différencie le gîte de la chambre d’hôtes dans cette définition ? 

Les termes « chez l’habitant » et « assorties de prestations » sous-entendent que le propriétaire doit accueillir les voyageurs à son domicile et leur fournir un peu plus qu’un lit 🛏️ : à minima un accès à une salle d’eau et des WC et le petit-déjeuner. Et oui, même si les clients préfèrent démarrer leur journée le ventre vide, servir une boisson chaude et quelques gourmandises sucrées ou salées est automatiquement inclus dans le tarif ☕️🥐.

❓ Quid des gîtes qui proposent des petits-déjeuners : fournir ce service dans une location saisonnière n’est pas interdit par la loi. Toutefois, ces prestations ne doivent pas être comprises dans le prix du séjour, doivent rester facultatives et être offertes après avoir suivi une formation réglementaire liée à l’hygiène. 

Maintenant que nous avons écarté tout risque de confusion sur la définition d’un meublé de tourisme, parcourons dans les détails les démarches à réaliser pour ouvrir un gîte en 2024 ⬇️.

L’étude de faisabilité pour créer une location saisonnière pérenne

Mener une étude de faisabilité pour ouvrir un gîte est une étape souvent négligée par les futurs hébergeurs. Pourtant, elle optimise les chances de succès en fournissant une vision claire et détaillée du projet. Pour vous en convaincre, voici ce qu’une étude de faisabilité élaborée avec sérieux apporte. Elle permet de :

• vérifier le choix du bien immobilier : le lieu d’implantation, l’environnement touristique, la capacité d’accueil, les équipements et aménagements à prévoir… 🏘️ ;
• disposer d’un prévisionnel financier solide en identifiant le montant des travaux, les charges récurrentes, les revenus potentiels, etc. 💰 ;
• s’appuyer sur des données et des analyses pour prendre des décisions et rédiger une étude de marché bien ficelée :  qui sont les touristes dans la région ? Quelles sont leurs attentes ? À quelle période de l’année viennent-ils en séjour ? Quelle est la concurrence ? Quels tarifs pratique-t-elle ? Quels sont ses taux d’occupation ? etc. 📊
• présenter un projet de création d’entreprise (business plan) convaincant aux investisseurs et notamment aux organismes bancaires 🏢 ;
• minimiser les risques et éviter les mauvaises surprises 🛡️ ;
• planifier les démarches à mettre en œuvre avant l’ouverture 📆.

💡 Bon à savoir : des exemples de business plan pour gîtes sont disponibles sur internet, mais la plupart ne sont que des adaptations de modèles génériques. Soyez vigilant sur leurs contenus ou rapprochez-vous d’un expert dans le domaine pour vous accompagner.

– Comparatif : créer un gîte ou reprendre un gîte ? –

	Créer un gîte	Reprendre un gîte
Avantages	✔️ Liberté totale de conception ✔️ Choix de l’emplacement ✔️ Possibilité de partir de zéro selon vos goûts ✔️ Équipements neufs adaptés aux normes en vigueur	✔️ Gain de temps ✔️ Historique des revenus ✔️ Clientèle déjà existante ✔️ Réputation établie ✔️ Revenus immédiats ✔️ Équipements déjà en place ✔️ Référencement et visibilité sur Google
Inconvénients	❌ Investissement initial potentiellement plus élevé ❌ Délai plus long avant d’atteindre une rentabilité ❌ Risque d’erreurs de débutant ❌ Clientèle à attirer ❌ Notions des contraintes d’urbanisme (obtention de permis…)	❌ Rénovations parfois nécessaires ❌ Adaptation à un concept existant ❌ Risque d’hériter d’une mauvaise réputation ❌ Vigilance sur la bonne passation entre l’ancien propriétaire et vous : transmission des informations sensibles, fichiers, codes, etc.

Le choix du statut pour ouvrir un gîte : est-ce un casse-tête ?

C’est la question qui hérisse les cheveux de pas mal de futurs hébergeurs touristiques : « quel statut choisir pour ouvrir un gîte ? » C’est pourtant une étape cruciale pour en assurer la rentabilité. En France, plusieurs options s’offrent aux propriétaires, chacune ayant ses spécificités.

La première question est de savoir si vous envisagez d’en faire une activité principale ou secondaire. De cette réponse dépendra le choix d’opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Explications 👇.

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 €* ou représenter moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Si c’est le cas, vous pouvez opter pour l’un des deux régimes : 

➡ Le régime micro-BIC : il est souvent choisi pour sa simplicité administrative et les charges sociales allégées. Ce régime offre un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs. 

➡ Le régime réel : il peut être plus avantageux pour les gîtes de plus grande envergure. Il permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) et d’amortir les biens immobiliers*, ce qui peut réduire significativement l’imposition. Ce régime implique cependant une comptabilité plus rigoureuse.

Le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Autre solution, notamment si vous envisagez de gérer plusieurs gîtes ou d’associer des investisseurs : choisir le statut de LMP et le régime des sociétés. La SARL, la SAS ou les autres formes de société offrent une flexibilité en matière de répartition des bénéfices et de gestion des investissements, mais impliquent des formalités administratives plus complexes et des obligations comptables strictes.

– Récapitulatif des avantages et inconvénients des statuts LMNP et LMP –

	LMNP	LMP
Avantages principaux	✔️ Simplicité administrative ✔️ Forfait social avantageux ✔️ Possibilité d’amortissement (régime réel)*	✔️ Déductions fiscales complètes ✔️ Protection sociale ✔️ Avantages en transmission
Inconvénients principaux	❌ Moins d’avantages fiscaux que le LMP ❌ Pas de protection sociale spécifique	❌ Complexité administrative et comptable ❌ Cotisations sociales plus élevées

Le choix du régime fiscal doit donc être soigneusement réfléchi en fonction de la taille du projet, des prévisions de revenus et des objectifs à long terme. Des comptables, experts-comptables, avocats, fiscalistes sont compétents dans ce domaine. N’hésitez pas à solliciter leur aide 🤝.

*À la date d’écriture de cet article, un projet de révision des règles fiscales est en cours de discussion à l’Assemblée nationale. Des ajustements qui pourraient grandement changer la donne sont attendus bientôt 🚨. Abonnez-vous à nos pages LinkedIn ou Facebook pour suivre l’affaire de près.

Les démarches administratives pour ouvrir un gîte

Nombreux sont les loueurs en meublés de tourisme à ne pas passer par la case « mairie » avant de lancer leur activité. Pas forcément par négligence, mais par méconnaissance. Pourtant, ce n’est pas optionnel, y compris pour les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP). Tour d’horizon des formalités obligatoires et facultatives avant d’accueillir vos premiers hôtes 👇. 

Les démarches obligatoires pour ouvrir un gîte

• Déclarez votre activité auprès de la mairie où est situé votre gîte. 
• Renseignez-vous auprès de votre collectivité en charge de la collecte de la taxe de séjour. Le montant et les règles de perception varient selon les localités.
• Inscrivez-vous au guichet des formalités des entreprises (GFE) pour obtenir votre numéro de SIRET.
• Souscrivez à un contrat d’assurance adéquat.

💡 Dans le cas d’une société, d’autres formalités sont nécessaires : la rédaction des statuts, le dépôt du capital social, la publication de la création dans un support d’annonces légales…

Les démarches facultatives pour créer un gîte

• Demandez le classement en étoiles de votre bien auprès d’un organisme local qui a la délégation d’Atout France. Même si les voyageurs ne choisissent plus leurs locations en fonction de ce critère, elle conforte le client et vous sur la qualité de service.
• Adhérez à un label comme Clef Verte, Accueil Vélo ou Tourisme & Handicap. C’est un excellent moyen de se différencier.
• Présentez-vous à l’équipe de l’office de tourisme et interrogez-les sur les avantages à devenir partenaire. Outre vous référencer sur leur site internet, ils vous accompagnent dans le développement de votre activité et vous mettent en relation avec d’autres acteurs locaux.
• Demandez l’installation de panneaux de signalisation routière.
• Suivez la formation pour obtenir la licence restaurant ou débit de boissons si vous proposez des repas.
• Souscrivez à une assurance annulation pour vos clients.
• Prévenez vos voisins 😉.

La réglementation pour ouvrir un gîte sans prendre de risques

Quelles sont les normes et règles pour ouvrir un gîte en 2024 ? Voici une question que vous devez impérativement vous poser au risque de mettre en péril vos locataires, votre activité et votre personne. Pour cela, renseignez-vous sur la réglementation à respecter selon votre projet.

👉 Voici une liste non exhaustive de règles à mettre en place avant d’ouvrir un gîte : 

• contrôle des normes d’hygiène ;
• rédaction des conditions générales de vente ;
• affichage des tarifs ;
• installation de détecteurs de fumée ;
• paiement de la SACEM et de la SPRE si vous mettez une télévision ou un moyen de diffuser de la musique dans les chambres ou les parties communes ;
• respect des règles RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) ;
• sécurisation du réseau Wifi ;
• collecte de la fiche de police auprès des touristes étrangers ;
• sécurisation et vérification des installations types piscine, spa…

🧐 Zoom sur les gîtes de groupe et meublés de grande capacité d’accueil
Des règles supplémentaires s’appliquent aux gîtes qui sont en capacité d’accueillir plus de 15 personnes. Considérés comme ERP (Établissement Recevant du Public) de 5e catégorie, ces meublés de tourisme doivent respecter des normes de sécurité et d’accessibilité plus contraignantes.

Le concept : une démarche à ne pas négliger avant de créer un meublé de tourisme

Il est fini le temps où ouvrir la porte de sa location suffisait à voir affluer les touristes. Tous ceux qui ont un bout de maison ou d’appartement vide n’hésitent plus à déposer une annonce sur Airbnb. Désormais, il faut donc jouer des coudes pour se faire une place au soleil en 2024 😎. Ce n’est pas impossible (cf. notre article « Y a-t-il trop d’hébergements touristiques en France ») à la seule condition de peaufiner son offre.

Connaissez-vous l’adage : « en voulant s’adresser à tout le monde, on ne parle à personne » ? Il est bien connu par les pros du marketing, car, contrairement aux idées reçues, on ne commence par définir les contours de son produit. Il est conseillé de dresser un portrait de ses clients : couples sans enfants, sportifs, familles, télétravailleurs ou au contraire personnes venus faire une digital detox… 👨🏻‍🤝‍👨🏼

Une hypothèse qu’il faudra ensuite confronter avec les attentes actuelles des voyageurs. Mais sans être opportuniste. Même si les séjours digital detox sont à la mode, il est malvenu de le proposer si vous avez constamment le nez sur votre téléphone 😊. Développez plutôt un concept qui vous ressemble.

Une fois votre cible définie 🎯, vous pourrez imaginer votre produit : les aménagements, la décoration, les prestations complémentaires jusqu’au cadeau de bienvenue.

▶️ Besoin d’inspiration ? Lisez notre article « Ils ont innové en 2023 : zoom sur 3 nouveaux concepts d’hébergements touristiques indépendants ».

La stratégie commerciale : ne vous reposez pas que sur les OTA !

Beaucoup d’hébergeurs pensent qu’ouvrir un gîte et gérer des réservations est simple. Mais si vous n’avez jamais entendu parler de channel manager, de metasearch, de PMS ou même des OTA, il y a fort à parier que vous allez un peu ramer au départ 🚣🏻😅.

Un piège courant est de compter uniquement sur les grandes plateformes de réservation en ligne comme Booking. Par expérience, nous savons que c’est risqué de dépendre d’eux à 100 %. Se servir de leur force de frappe pour rendre votre offre visible est une bonne idée, mais rester maître de la commercialisation de son gîte doit être une priorité en 2024 💪.

En complément seulement, vous pourrez vous appuyer sur d’autres supports :

• les agences de voyages en ligne : Airbnb, Booking, Expedia, Le Bon Coin…
• les annuaires : Cybevasion, Amivac…
• les Metasearch : Kayak, Trivago…
• les sites d’avis en ligne : TripAdvisor, Zoover…
• Google et les autres moteurs de recherche
• les réseaux sociaux (Instagram, Facebook, Tik Tok…)
• l’office de tourisme et les prestataires du territoire
• etc.

🧐 Zoom sur les composantes de la stratégie tarifaire
C’est l’un des principaux facteurs clés de commercialisation d’un gîte. La première étape consiste à calculer le coût de revient pour définir le prix minimum par nuit et par personne. D’autres éléments sont ensuite à prendre en compte : les charges, l’offre, la clientèle, la concurrence, la saisonnalité, la politique de réservation et d’annulation…

La formation pour ouvrir un gîte : la bonne idée pour se lancer avec assurance

Après la lecture des précédents points abordés dans cet article, vous vous sentez peut-être un peu dépassé·e, mais espérons, pas découragé·e. La bonne nouvelle, c’est que des organismes de formation peuvent vous accompagner dans votre projet. C’est le cas de Guest & Strategy.

Nous proposons des sessions d’accompagnement individualisées et, pour celles et ceux qui souhaitent construire leur projet de façon autonome et à moindre coût, une formation 100 % e-learning 💻. 

Tout ceci élaboré par les formateurs de notre agence qui ont déjà accompagné plus de 500 hébergeurs. Et cerise sur le gâteau 🍰 : cette formation est finançable avec votre compte CPF.

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FAQ sur la création d’un gîte

Quelle différence entre gîte et Airbnb ? Aucune si vous vous référez à la première partie de cet article qui répond à la question « qu’est-ce qu’un gite ? » Airbnb est devenu un nom commun pour parler des gîtes 🏡, à l’instar du kleenex pour les mouchoirs en papier ou le scotch pour le ruban adhésif.

Qui peut ouvrir un gîte ? Tout le monde peut se lancer dans l’aventure de créer un gîte. Aucun diplôme ni qualification n’est requis pour accueillir des voyageurs. L’important est d’avoir le sens de l’hospitalité et l’envie de proposer une expérience mémorable pour vos hôtes. Quant au savoir-faire, il existe des formations pour vous aider 🎓.

Quel apport pour ouvrir un gîte ? Créer un gîte représente en général un investissement important. Aujourd’hui, les banques exigent à minima 20 % d’apport personnel pour accorder un prêt. C’est pourquoi obtenir un emprunt bancaire est devenu un véritable parcours du combattant 💪.

Quel budget pour ouvrir un gîte ? Le budget pour créer un gîte dépend de votre situation et de vos ambitions. Si vous possédez déjà un bien immobilier, le montant initial est nettement moindre que ceux qui partent de zéro. En effet, si vous devez acquérir une propriété, l’enveloppe peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. D’autres dépenses sont ensuite à prendre en compte : les travaux, l’ameublement et la décoration, les frais de mise aux normes, les dépenses marketing et administratives. Il est également judicieux de disposer d’une réserve financière pour faire face aux imprévus et assurer un démarrage serein 💰.

Quelles sont les aides pour ouvrir un gîte ? Pour financer l’ouverture de votre gîte, vous pouvez solliciter un emprunt bancaire bien sûr. Mais d’autres options sont disponibles : le financement participatif (crowdfunding) permet de collecter de l’argent auprès de particuliers. Les aides telles que l’ARCE convertissent vos allocations chômage en capital. Enfin, localement, des fonds publics peuvent vous être accordés sous forme de subventions ou de crédit 💶.

Est-ce rentable d’ouvrir un gîte ? La rentabilité d’un gîte dépend de nombreux facteurs, dont vos compétences à créer et gérer votre établissement touristique. La bonne nouvelle est que vous pouvez être accompagné⸱e par des organismes spécialisés comme Guest & Strategy 😉.

Quelles sont les autorisations nécessaires pour créer un gîte ? Pour ouvrir un gîte, plusieurs autorisations sont nécessaires. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, une autorisation de changement d’usage est obligatoire. Si votre gîte est situé dans un appartement, un accord de la copropriété peut être requis. Pour les nouvelles constructions ou les travaux, un permis doit être demandé en mairie. Si vous prévoyez de servir des repas ou des boissons, un permis d’exploitation est requis ✅.